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“未對(duì)悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生特別影響。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，若澳大利亞頒布針對(duì)外國(guó)人購(gòu)買新房的“限購(gòu)令”，外國(guó)投資者將轉(zhuǎn)移投資陣地，屆時(shí)受損的將是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

對(duì)此，紀(jì)言迅向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，若真實(shí)施對(duì)海外人士購(gòu)房的“限購(gòu)令”，中國(guó)開發(fā)商在澳的地產(chǎn)投資一定會(huì)受到影響，但澳實(shí)施這一政策的可能性非常小。

值得注意的是，有機(jī)構(gòu)透露，中國(guó)房企出海投資的住宅項(xiàng)目大多數(shù)是銷售給中國(guó)客戶的，這種客戶定位較為單一的經(jīng)營(yíng)模式，一旦受到政府相關(guān)政策限制，無疑將增加中國(guó)開發(fā)商海外投資的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，中海房企出海砸錢投資除了要做好“功課”外，也要注意客戶定位布局的多元化問題。

限制違規(guī)買二手房而非新房

近日，有媒體報(bào)道稱，澳大利亞總理托尼·阿博特2日表明，澳政府打算嚴(yán)格限制外國(guó)人在澳購(gòu)置房產(chǎn)，確保本國(guó)年輕人不會(huì)因房?jī)r(jià)高漲而無力購(gòu)房。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在澳購(gòu)置住宅的外國(guó)投資者中，絕大部分來自美國(guó)、加拿大、新加坡和中國(guó)。

有業(yè)內(nèi)人士稱，這背后的信號(hào)是，中國(guó)內(nèi)地人炒高了中國(guó)香港的房?jī)r(jià)，同理，中國(guó)人也正哄抬澳大利亞悉尼和墨爾本的住宅房?jī)r(jià)。

對(duì)此，紀(jì)言迅向本報(bào)記者表示，“目前還沒有聽到澳大利亞執(zhí)行限制外國(guó)人購(gòu)買新房的政策，估計(jì)其頒布‘限購(gòu)令’的概率將非常低”。紀(jì)言迅認(rèn)為，與中國(guó)香港和新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量小不同，澳大利亞的悉尼和墨爾本雖然是門戶城市，但可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量高，而且軌道交通極為方便，所以市中心房?jī)r(jià)高，郊區(qū)則不一定高，因此是不容易炒高房?jī)r(jià)的。

而《證券日?qǐng)?bào)》記者經(jīng)過多番調(diào)查后也獲悉，澳大利亞聯(lián)邦政府針對(duì)的是違法購(gòu)買二手住宅的人士，而非合法買房人士，更不是限制外國(guó)人購(gòu)買新房。

根據(jù)FIRB（外國(guó)投資審批委員會(huì)）的明確法律條款顯示，海外人士買“二手房”時(shí)必須滿足三個(gè)條件：購(gòu)房人須持有可連續(xù)停留澳洲12個(gè)月以上的有效簽證；購(gòu)房人僅可以購(gòu)買一套二手房；所購(gòu)房產(chǎn)必須是自住房，不可以作為投資房。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于外國(guó)人購(gòu)買新房、公寓樓等是沒有限制的，實(shí)際上，澳政府是鼓勵(lì)海外人士購(gòu)買新房的。

“政府有意執(zhí)行現(xiàn)有的法律，希望加大處罰力度和為外國(guó)投資審查委員會(huì)提供更多人力物力以加強(qiáng)監(jiān)督管理。”萊坊澳大利亞亞洲市場(chǎng)高級(jí)董事王家明向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，這主要是針對(duì)違規(guī)買二手房的海外投資者，另外想把外國(guó)投資者限制在只能購(gòu)買新房上。

而對(duì)于新房市場(chǎng)，澳大利亞確實(shí)也有一定的政策信號(hào)釋放，即提出了“向外國(guó)人征收購(gòu)房申請(qǐng)費(fèi)，并將此款用于調(diào)查外國(guó)人買房行為。如果對(duì)每個(gè)外國(guó)購(gòu)房者征收1500澳元的申請(qǐng)費(fèi)，這將在四年內(nèi)籌集到1.6億澳元”。當(dāng)然，該建議僅是停留在建議階段，還未實(shí)施。

對(duì)此，某國(guó)內(nèi)在澳有地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商表示，澳大利亞政府是想從海外投資者處創(chuàng)收，但即使真的加收申請(qǐng)費(fèi)，與房地產(chǎn)增值創(chuàng)收比起來依然是杯水車薪。

房企出海風(fēng)險(xiǎn)高

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查獲悉，在過去的2014年，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)確實(shí)經(jīng)歷了一輪上漲，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)可能要提升15%左右，這是正常的市場(chǎng)波動(dòng)，可能受需求旺盛和低利率政策影響，并不是外國(guó)投資者哄抬房?jī)r(jià)的結(jié)果。

“微調(diào)性政策是可能落地執(zhí)行的。”紀(jì)言迅認(rèn)為，澳大利亞的外來投資非常活躍，一旦出臺(tái)“一刀切式”的限制性政策，將導(dǎo)致投資量大跌，開發(fā)商將紛紛向其他海外市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，最終受損的是本地市場(chǎng)。以中國(guó)香港為例，出臺(tái)了“限購(gòu)令”，中國(guó)香港的投資量大跌，但房?jī)r(jià)依然在漲，這最終可能導(dǎo)致的是全球資本逃離這個(gè)市場(chǎng)，寫字樓難以招租，投資市場(chǎng)癱瘓。澳大利亞將不會(huì)愿意看到這個(gè)結(jié)果。

值得一提的是，外國(guó)投資者在澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)占有一席之地。據(jù)澳大利亞國(guó)民銀行統(tǒng)計(jì)，在澳大利亞2014年成交的住宅交易中，大約六分之一由外國(guó)投資者購(gòu)買。據(jù)澳大利亞聯(lián)合新聞社報(bào)道，2014年澳大利亞非住宅類房地產(chǎn)交易中，大約三分之一由外國(guó)投資者購(gòu)買。

另外，據(jù)熟悉澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的萊坊機(jī)構(gòu)向《證券日?qǐng)?bào)》提供的一組數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)投資者在澳大利亞的房產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2014年按年增長(zhǎng)超過60%。

事實(shí)上，近年來除了綠地、萬達(dá)[微博]等大型開發(fā)商進(jìn)駐且加碼投資澳大利亞房地產(chǎn)項(xiàng)目外，中國(guó)的一些中小開發(fā)商在澳大利亞開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目也小有規(guī)模，其具體業(yè)態(tài)包括住宅、酒店、寫字樓甚至綜合體項(xiàng)目。

對(duì)此，紀(jì)言迅向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，若真實(shí)施對(duì)海外人士購(gòu)房的“限購(gòu)令”，中國(guó)開發(fā)商在澳的地產(chǎn)投資一定會(huì)受到影響。

從另一個(gè)角度來看，中國(guó)房企出海已經(jīng)交了不少學(xué)費(fèi)，包括國(guó)外項(xiàng)目被停工，多番周轉(zhuǎn)之后才復(fù)工的先例，這將改變中國(guó)房企過去拿錢就投資的局面，將激勵(lì)中國(guó)房企做更多“功課”去壓低風(fēng)險(xiǎn)。

不過，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)越發(fā)困難，出海又是一條節(jié)省資金成本，融資難度低，利潤(rùn)相對(duì)較高的市場(chǎng)蛋糕，這對(duì)國(guó)內(nèi)房企的吸引力非常大。

那么，中國(guó)房企出海砸錢之際，實(shí)際上要避免炒高房?jī)r(jià)，以免投資客難以脫手，項(xiàng)目后續(xù)入市房源難以銷售。最重要的是，出海房企要做面向多元化客戶的產(chǎn)品，單一地靠給大量中國(guó)人蓋房的經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)很高，一旦受當(dāng)?shù)卣�策等各種因素影響，可能導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷，進(jìn)而砸在手里。