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3月中旬以來(lái)，房地產(chǎn)投資再次成為熱門話題。據(jù)媒體報(bào)道，最近有十幾個(gè)城市的房地產(chǎn)采購(gòu)政策得到了升級(jí)。有北京，石家莊，鄭州，廣州四個(gè)城市紛紛發(fā)布樓市加監(jiān)管措施。限制性住房市場(chǎng)雖然股市仍然不溫不火，這讓很多投資者再次瞄準(zhǔn)海外，希望通過(guò)合法渠道擴(kuò)大投資范圍。

 

 

海外房地產(chǎn)再次躍入視野，畢竟外資股市場(chǎng)更加制度化和專業(yè)化，一般零售業(yè)的直接投資較少，但房地產(chǎn)是一個(gè)真正可以看到的資產(chǎn)。我試圖以澳大利亞房地產(chǎn)為例，看看有什么樣的投資機(jī)會(huì)和投資風(fēng)險(xiǎn)，以及是否適合國(guó)內(nèi)的普通投資者。

 

從投資機(jī)會(huì)來(lái)看，澳大利亞房地產(chǎn)無(wú)疑是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)有吸引力的市場(chǎng)。作為一個(gè)移民國(guó)家，近年來(lái)澳大利亞人口凈增，人口增長(zhǎng)為房地產(chǎn)投資提供了基本動(dòng)力。與此同時(shí)，澳大利亞的自然環(huán)境，法制，社會(huì)保障，市場(chǎng)環(huán)境，治安等方面居世界前列，而目前按揭利率4.5%，租金比例穩(wěn)定，稅收減免等投資市場(chǎng)也使得包括中國(guó)在內(nèi)的全球投資者紛紛涌來(lái)。但是這些奇特的投資機(jī)會(huì)背后有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?

 

一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

決定投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大理由是對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)充滿信心，包括對(duì)租金收益和房地產(chǎn)升值的信心。

 

澳大利亞的租金收益高于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。據(jù)“全球房地產(chǎn)指南”(Global Property Guide)統(tǒng)計(jì)，悉尼市中心兩臥室公寓的租金率2016年為4.39%，一臥室公寓為4.96%。一般來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率高于3%是一個(gè)健康的市場(chǎng)，悉尼在這一點(diǎn)上也不錯(cuò)。而且由于澳大利亞房地產(chǎn)資產(chǎn)穩(wěn)步升值，即使在悉尼最熱門的城市，二手房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)率一般在5%-10%之間，所以租金回報(bào)率更受投資者關(guān)注。但是，對(duì)于海外投資者來(lái)說(shuō)，由于他們只限于購(gòu)買新房，新房通常有相同的房源，所以首先是空置的風(fēng)險(xiǎn)。雖然有些開(kāi)發(fā)商會(huì)為投資者提供不同長(zhǎng)度的租賃擔(dān)保，雖然可以在一段時(shí)間內(nèi)提供穩(wěn)定的收益，但是投資者需要了解最長(zhǎng)期的租賃擔(dān)保或房屋本身的位置，質(zhì)量和配套，而不是短期租賃合同。

 

另外，澳大利亞不同城市的明顯分化，不同城市的房地產(chǎn)價(jià)格也大不相同。以悉尼的新州為例。近一段時(shí)間內(nèi)保持了較高的清算水平。平均每周有近千套公寓進(jìn)入拍賣市場(chǎng)，清算率高達(dá)80%。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)地方屬于賣方市場(chǎng)時(shí)，更多的業(yè)主愿意出售拍賣品，希望獲得更好的售價(jià)。清算率50%是衡量當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)是賣方還是買方的參考指標(biāo)。事實(shí)上，雖然國(guó)家如此火爆，但并不意味著整個(gè)澳大利亞就是這樣。

 

例如，在西澳大利亞州，由于礦業(yè)下滑后公寓價(jià)格大跌，近期的拍賣市場(chǎng)每周只有不到100套，清算率只有20%左右。對(duì)于期望房地產(chǎn)升值的投資者而言，不同城市不同市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)需要特別關(guān)注，因?yàn)樗麄兺顿Y的房地產(chǎn)可能實(shí)際上是在降價(jià)。