澳洲房產(chǎn)買買買,但你要知道這些投資誤區(qū)
來源：澳洲購房網(wǎng)作者：澳洲購房網(wǎng)時間：2018/1/22
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有些人不知道投資房地產(chǎn)，盲目買進，或者以錯誤的方式進入市場。可以想象，他們的投資回報不能達到預(yù)期。這都是在投資海外房產(chǎn)的時候，要了解投資誤區(qū)。
每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅增長的時候，人們都會聽到一個熟悉的聲音：“房地產(chǎn)市場充滿泡沫，房價會急劇下滑。”
2009年，新聞媒體報道：“利率上漲后，專家認(rèn)為，目前的價格已經(jīng)高于30%的價格價值的基礎(chǔ)上，明年的房價價值將下降30%。
歷史總是令人驚嘆!
今天我們聽到價格再次暴跌的聲音。
回顧近百年來澳大利亞房價的變化，房價每7.2年翻一番。事實證明，由于媒體的預(yù)測，房地產(chǎn)市場并沒有停止上漲，也不會被所謂的專家所主導(dǎo)。
神話#2投資在一個單獨的房子比單位好
這是人們長久以來爭論的話題。總的來說，長期來看，土地價值繼續(xù)增長，建筑業(yè)繼續(xù)貶值。很多人認(rèn)為別墅占地面積大，升值快，所以土地面積越大越好。
這個觀點很片面。它的錯誤在于：
1.沒有把市場作為一個整體來看
2.沒有把財務(wù)意識融入投資過程中
設(shè)想一下：你在沙漠中有一套別墅，周圍是幾萬平方米的土地，它會比一所在市區(qū)附近的聯(lián)體別墅(Unit)或者公寓(Apartment)更值錢嗎?當(dāng)然不會!供需關(guān)系決定價格。聯(lián)體別墅(Unit)或者公寓(Apartment)土地面積雖小，但由于位置好，需求旺盛，它們會比沙漠中占地面積大的房子增值快。
以墨爾本為例。大家都知道，接近市中心附近的房子價格很貴，土地越大，房子的價格相應(yīng)越高，這樣的房子只有極少數(shù)人能夠承擔(dān)的起，很難獲得良好的出租回報。相對而言，占用土地面積小的聯(lián)體別墅(Unit)，尤其是公寓(Apartment)卻能解決承受能力問題，適合在市區(qū)工作的專業(yè)人士或者學(xué)生居住，因此相對容易被租出去，投資者進而取得較好的租金回報。
從財務(wù)角度看，我們投資時要關(guān)注資產(chǎn)增值、租金回報、稅務(wù)利用和現(xiàn)金流，最重要的是要關(guān)注投資回報。投資回報是指你投入的資金的回報。
一個精明的投資者，他主要考慮的因素并非土地大小，而是市場對那個地區(qū)的住房需求，他會充分利用稅務(wù)政策和杠桿原理以及保證現(xiàn)金流的暢通。
誤區(qū)三只有賣房才能獲得利潤
賣房需要支付很多費用，包括售房的費用、各種稅款和律師費用等。根據(jù)測算，賣房后再買新房，投資者將會損失大約該項資產(chǎn)的20%。
你有沒有想過，通過貸款的方式可以獲取更多收益?
許多人擔(dān)心欠債過多。其實這只是自我心理負(fù)擔(dān)。只要你的資產(chǎn)能夠增值，銀行就愿意多貸款給你。銀行是一個很保守的機構(gòu)，他們雇了很多專家經(jīng)常對資產(chǎn)進行估值。
想想看:承擔(dān)最大風(fēng)險的借款人都不擔(dān)心，我們何必?fù)?dān)心呢?
只有在以下兩種特殊情況下，我們才要考慮出售物業(yè)：
1.房地產(chǎn)的價格不斷下降，并且看不到上升的可能性
2.生活中急需現(xiàn)金
誤區(qū)四債務(wù)是壞事
這也是我們許多華人的最大誤區(qū)。華人都喜歡多存錢，不愿意多貸款，不少人購買物業(yè)甚至是一次性現(xiàn)金付清。
從小我們接受的教育是把錢存到銀行里，這個習(xí)慣已經(jīng)成為我們?nèi)A人的傳統(tǒng)美德。然而時代不同了，世界已經(jīng)早已邁入信息時代，我們要從農(nóng)業(yè)社會的思維方式轉(zhuǎn)變?yōu)橛眯畔r代的思維考慮問題。
鴉片戰(zhàn)爭留給我們的沉痛教訓(xùn)就是：落后就要挨打!同樣，今天我們不接受現(xiàn)代的先進投資理念，怎么可能成功?
債務(wù)分兩種。一種是消費型債務(wù)，例如貸款買車，車子一直貶值。這樣的債務(wù)就屬于壞債，因為它不會給投資者帶來任何財務(wù)上的好處。這種債當(dāng)然越少越好，最好沒有。
另外一種是好債，通過貸款，我們創(chuàng)造財富的速度可以加快。在進行房地產(chǎn)投資時，我們應(yīng)該學(xué)會更好地使用他人的錢(Other People’s Money)，充分運用杠桿原理來快速增加自己的財富。
我們一定要注意
1.一個聰明的投資者應(yīng)該首先運用他人的資金，最后才是自己的資本。
2.當(dāng)你沒有能力再貸款時，債務(wù)才會成為風(fēng)險。讓你永遠能貸到款的秘密在于你的資產(chǎn)大于你的債務(wù)。一個聰明的投資者，他的債務(wù)一直在增長，與此同時，他的資產(chǎn)增長速度更快。
請記住：債務(wù)只是一個工具，一個創(chuàng)造財富的重要工具。因此，我們應(yīng)該正確理解和運用它。這需要有一個突破性的思維。當(dāng)我們的思想被現(xiàn)代先進的理念武裝起來后，我們才能高瞻遠矚，更上一層樓。
許多人認(rèn)為還清債務(wù)越快越好，一旦這樣做了，他們就會失去一個創(chuàng)造財富的最有效的工具。一個有智慧的人，他清楚地知道好債與壞債的區(qū)別，因此不怕貸款，反而是多多益善。這是他手中用來創(chuàng)造財富的一把利劍。他只關(guān)心還貸能力，關(guān)注增加資產(chǎn)而不是減少貸款。
事實上，通貨膨脹是貸款人最好的朋友。二十年前，十萬元的貸款對于老百姓來說是一筆很大的一筆。經(jīng)過二十年的通貨膨脹，十幾萬元已經(jīng)變得“沒那么貴”。
投資取決于回報，既要看增值資產(chǎn)，又要看現(xiàn)金流量。市中心的塔樓，第一個供過于求，那么生活不方便，我們可以看到升值空間有限。另外，一般的高層物業(yè)管理費用高，花費大，回報率比較低，投資者每年補貼很多現(xiàn)金，利大于弊。
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