澳大利亞的外商投資框架對(duì)購(gòu)買住宅房地產(chǎn)征收了嚴(yán)格的規(guī)定。澳大利亞公司，澳大利亞居民信托或澳大利亞公民或澳大利亞公司的受托人的使用不允許外國(guó)人避免這些規(guī)定。
根據(jù)“1975年外國(guó)并購(gòu)法”（法）規(guī)定符合外國(guó)人定義的信托公司和信托人，需要尋求外商投資審批才能收購(gòu)住宅房地產(chǎn)權(quán)益，這些申請(qǐng)將按照正常規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。
外國(guó)人可以申請(qǐng)購(gòu)買新的住宅，空置土地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，或者建造住宅，用于重建住宅。外國(guó)人通常不具備購(gòu)買固定住宅作為住宅，作為度假屋或出租的資格。
兩名或兩名以上的人，均為通常不在澳大利亞境內(nèi)居住的個(gè)人，外國(guó)法人或外國(guó)政府，擁有合計(jì)的實(shí)質(zhì)權(quán)益。
兩名或兩名以上的人，均為通常不在澳大利亞境內(nèi)居住的個(gè)人，外國(guó)法人或外國(guó)政府，對(duì)該信托持有相當(dāng)大的權(quán)益。
什么時(shí)候?qū)净蛐磐谐钟兄卮罄妫?/div>
如果該人單獨(dú)或與一名或多名聯(lián)營(yíng)公司持有該公司至少20％的利益（例如投票或股份），則該人對(duì)公司具有實(shí)質(zhì)權(quán)益。
如果該人單獨(dú)或與一名或多名聯(lián)系人在信托的收入或財(cái)產(chǎn)的至少20％中持有實(shí)益權(quán)益，則該人對(duì)信托（包括單位信托）具有實(shí)質(zhì)權(quán)益。
具體規(guī)則適用于確定酌情信托的利益百分比，以及該信托的受托人是否為外國(guó)人（見(jiàn)下文）。
什么時(shí)候兩個(gè)以上的人對(duì)公司或信托持有合計(jì)的實(shí)質(zhì)利益？
如果單獨(dú)或與一名或多名聯(lián)系人在法人中持有至少40％的總利益（例如，投票或股份），則兩人或以上人士對(duì)公司具有總體實(shí)質(zhì)權(quán)益。
如果個(gè)人，單獨(dú)或與一個(gè)或多個(gè)聯(lián)系人在信托的收入或財(cái)產(chǎn)的至少40％中將總的實(shí)益權(quán)益占有，則兩個(gè)或多個(gè)人對(duì)信托（包括單位信托）具有合計(jì)的實(shí)際權(quán)益。
具體規(guī)則適用于確定酌情信托的利益百分比，以及該信托的受托人是否為外國(guó)人（見(jiàn)下文）。
什么是聯(lián)系人？
實(shí)質(zhì)利益測(cè)試適用于個(gè)人及其聯(lián)系人。
員工的定義非常廣泛，包括以下人員：
任何親屬，包括一個(gè)人的配偶或事實(shí)上的父母，祖父母，兄弟，姐妹，小孩，叔叔，阿姨，侄子，侄女，直系后代或被領(lǐng)養(yǎng)的孩子;
任何一個(gè)人是高級(jí)人員的實(shí)體（例如，法人的董事或有能力確定受托人的投資或政策的人）;
如果該人是公司，即對(duì)該法團(tuán)持有實(shí)質(zhì)權(quán)益的人;
信托的受托人，一個(gè)人擁有實(shí)質(zhì)的利益。
它還包括高級(jí)官員習(xí)慣或有義務(wù)根據(jù)該人的指示，指示或愿望采取行動(dòng)的任何實(shí)體。有關(guān)住宅用地權(quán)益的附加員工（該法令第6（2）條））。
實(shí)例1
Margaret持有Abode Developments 15％的股權(quán)，并擔(dān)任該公司的董事。雖然瑪格麗特并不對(duì)居留發(fā)展持有實(shí)質(zhì)權(quán)益（由于她持有不到公司股份的不到20％），瑪格麗特和阿爾卑斯省發(fā)展部是聯(lián)屬公司，因?yàn)楝敻覃愄厥窃摲ㄋx的高級(jí)管理人員。
實(shí)例2
Nadia是一名15歲的外國(guó)人，通過(guò)中學(xué)交流計(jì)劃在澳大利亞居住六個(gè)月。居住在外國(guó)的納迪亞的父母正在建議通過(guò)建立一個(gè)信托，為納迪亞（Nadia）作為唯一受益人的澳大利亞公民而被委任為受托人，為納迪亞的收入建立了一個(gè)建立的住所。信托的受托人被視為受托人身份的外國(guó)人（通常不在澳大利亞居住的個(gè)人對(duì)該信托的收入或財(cái)產(chǎn)的至少20％擁有實(shí)益權(quán)益）。受托人將被要求批準(zhǔn)購(gòu)買澳大利亞新住宅等住宅房地產(chǎn)。但是，一般來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)購(gòu)買一個(gè)既定的住宅，
有一些有限的情況，一個(gè)人不會(huì)被認(rèn)為是另一個(gè)人的聯(lián)系人，只因?yàn)檫@個(gè)人參與某個(gè)活動(dòng)。
自由信任
根據(jù)澳大利亞的外國(guó)投資框架，一個(gè)或多個(gè)外國(guó)人對(duì)該信托具有實(shí)益權(quán)益的酌情信托的受托人通常被認(rèn)為是以信托受托人身份的外國(guó)人。這是因?yàn)榭勺们樾磐械氖芡腥擞袡?quán)將信托的收入或財(cái)產(chǎn)分配給一個(gè)或多個(gè)受益人，使得一個(gè)可以是外國(guó)人的人可以將信托的所有收入分配給他們或接受信托的所有資產(chǎn)。
實(shí)例3
在澳大利亞設(shè)立了一個(gè)酌情的信托，受托人是澳大利亞公民。四個(gè)人對(duì)信托具有實(shí)益權(quán)益，作為信托的任何收入或財(cái)產(chǎn)的潛在受益人。其中一個(gè)人通常不在澳大利亞居住，不是澳大利亞公民，其他人是澳大利亞公民。通常不在澳大利亞居住的個(gè)人是外國(guó)人，并被視為擁有100％的信托權(quán)益（不論受托人如何行使其酌處權(quán)）。信托的受托人是澳大利亞外國(guó)投資框架的外國(guó)人。因此，受托人需要通過(guò)住宅用地的信托申請(qǐng)并獲得任何擬議購(gòu)買的批準(zhǔn)。
為澳大利亞員工建立住宅
經(jīng)營(yíng)大量澳大利亞企業(yè)的外國(guó)人可以申請(qǐng)購(gòu)買已建立的住房，以容納澳大利亞員工。符合條件的合格申請(qǐng)通常獲得批準(zhǔn)，包括如果預(yù)計(jì)空置六個(gè)月以上，則出售該住宅。一個(gè)外國(guó)人是否有資格為雇員住所購(gòu)買一個(gè)既定的住所是有一些因素的。
使用其他人購(gòu)買住宅房地產(chǎn)
根據(jù)澳大利亞的外國(guó)投資框架，澳大利亞公民，永久居民，豁免外國(guó)人和有資格獲得批準(zhǔn)的外國(guó)人可能會(huì)因?yàn)橥鈬?guó)人（包括家庭）的代表或?yàn)榱怂睦尜?gòu)買住房而受到嚴(yán)格的處罰成員）誰(shuí)也有：
未獲得批準(zhǔn)購(gòu)買住宅或住宅的權(quán)益;
一般不符合購(gòu)買住宅或住宅興趣的資格。
代表獲得利益的外國(guó)人也可能違反了規(guī)則，并受到處罰。對(duì)住宅房地產(chǎn)的興趣廣泛地定義為包括在土地上的任何合法或公平的利益，包括當(dāng)一個(gè)人有權(quán)將自己的利益轉(zhuǎn)讓給他人，以及利益的出現(xiàn)。
該法案還允許通過(guò)多個(gè)實(shí)體追蹤利益，以幫助確定最終獲得者對(duì)住宅的興趣是誰(shuí)。財(cái)務(wù)主管或其代表可向需要進(jìn)一步了解住宅所有權(quán)信息的人發(fā)出追蹤通知。不遵守追查通知可能會(huì)被判監(jiān)禁六個(gè)月或三十個(gè)懲罰單位（六千三百美元），或兩者兼有。
方案和反避稅
財(cái)務(wù)主管有廣泛的權(quán)力采取行動(dòng)，懲罰參與計(jì)劃的人員及其聯(lián)系人，以避免該法案的唯一或主要目的。這包括發(fā)出處理令，要求將涉及計(jì)劃的人所獲得的住宅的權(quán)益出售給符合條件的獨(dú)立方。
財(cái)務(wù)主管可以作出命令，規(guī)定參與計(jì)劃避免該法案的某些人被視為指定目的的聯(lián)營(yíng)公司。
處罰
對(duì)澳大利亞境外投資框架的違規(guī)行為可能會(huì)受到嚴(yán)格的處罰（包括民事和刑事處罰）。
不遵守澳大利亞外國(guó)投資框架的情況也可以提請(qǐng)執(zhí)法機(jī)構(gòu)和其他英聯(lián)邦部門注意，例如移民和邊境保護(hù)部。
費(fèi)用
批準(zhǔn)購(gòu)買住宅物業(yè)的申請(qǐng)將不會(huì)被考慮，直到相關(guān)申請(qǐng)費(fèi)用全額支付為止。
如何申請(qǐng)
如果您想申請(qǐng)外商投資批準(zhǔn)：
一個(gè)新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免證明
住宅用地的豁免證明（住宅除外）
請(qǐng)使用澳大利亞稅務(wù)局的外國(guó)投資申請(qǐng)表。
外國(guó)人應(yīng)當(dāng)注意確保提供正確的細(xì)節(jié)和所有必要的信息作為其申請(qǐng)的一部分，因?yàn)榕鷾?zhǔn)后批準(zhǔn)的名稱或財(cái)產(chǎn)地址等詳細(xì)信息的更改可能要求外國(guó)人尋求新的批準(zhǔn)和支付進(jìn)一步收費(fèi)。
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