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澳洲聯邦銀行(CBA)，西太平洋銀行(WBC)，澳紐銀行(ANZ)和澳洲國民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行，它們的評級屬于全球最高的評級之列，在審批貸款時通常采取比較謹慎的標準。

那么在澳洲買房，能向銀行借多少錢？需要有多少收入？銀行批準貸款的標準是什么呢？

首先，銀行要求你有足夠的還款能力，每個月的收入扣除支出以外，還能付得起貸款。

其次，萬一你還不起錢，銀行會收回房產，對外拍賣，所以它要保證房產物有所值，不至虧本。

所以，銀行通常會對兩個方面進行審核：

• 借貸安全性(Security)：銀行通過貸款價值比率(Loan to Valuation Ratio，簡稱LVR)指標來判斷和控制你作為貸款人的風險。

• 你的還款能力(Servicing)：為確保貸款在你的財務承受范圍內，銀行要統計你的收入支出，看是否有盈余來負擔還款，同時也要考慮你的信用記錄、存款和就業情況等因素。

銀行用LVR來控制把錢借給你的風險：

LVR＝貸款額／房產價值。

這個房產價值不是指買房價格，而是銀行委托的專業估價師評估的房產實際市場價值。

每家銀行對LVR的要求不同，一般認為，貸款額如果不超過住宅物業價值的80%，那么風險還在比較可控的范圍內。

有些房產可能因為位置、類型、面積或其它原因只能用來借更低的比例，甚至不被接受作為抵押物。

LVR越高，對于銀行來說，承受的風險就越大。

有的銀行允許LVR超過80%，甚至可高達95%，但要求你繳納一定數額的房貸保險(Lender Mortgage Insurance，簡稱LMI)，以保護銀行自己的利益。

這是你給銀行買的保險。萬一你違約不還錢，銀行拍賣你的房子收不回本錢，房貸保險供應商會彌補這個差額，同時向你追債。

房貸保險通常占房貸金額的1-4%左右，保險費從幾千到幾萬不等，可一次性支付，也可以和貸款一起分期償還。

比如，你要買一套50萬澳元的房子。

估價若是60萬，按80%的LVR，銀行可貸48萬。

估價若是40萬，銀行只可貸32萬，你自己要準備18萬的首付款。

如果銀行允許90%的LVR，那么你能借到36萬，自己準備14萬首付款，還要支付幾千澳元的房貸保險。

但如果你是高收入的專業人士，比如醫生、會計師、律師或礦業工程師之類，有的銀行可以免掉你的房貸保險。

除了考慮借貸安全性以外，銀行還要確保你有能力還錢。

每個銀行對還款能力的具體計算公式不同，但原則上都會比較你的收入和支出，計算財務盈余：

財務盈余＝稅后收入 – 所有貸款 – 生活支出 – 一定的緩沖額。

如果盈余大于零的話，你被視為基本上有還款能力。

計算稅后收入時，除了基本工資外，有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政府補貼也全部或部分算作收入。

比如，你領取家庭稅務補貼(Family Tax Benefit A/B), 而且孩子不到11歲的話，這筆補貼能被算作收入。

很關鍵的一點是，投資房的租金收入也被算作收入。考慮到會有出租管理費、市政費等支出，租金收入被承認的比例一般在80%左右，有的銀行還會考慮負扣稅因素。

由此可見，投資房貸款對工資收入的要求一般要低于自住房。

計算貸款支出的時候，銀行一般會作比較保守的計算，使用的利率要高于當前利率。

如果你有信用卡的話，就算沒有透支，銀行也可能將信用額度的2-3%算作每月還款。

也就是說，信用卡過多，額度過高，都會降低你的貸款能力。

生活支出方面，銀行一般會讓你自己給個估算值，然后比較相似家庭類型的常規支出，選擇兩者中較高的那個數據。

如果你的配偶不工作，銀行也會將你配偶和子女的生活支出計算在內，保證你在還款的同時還能養家。

稅后收入去掉貸款額和生活支出之外，一般還會再減去個緩沖額，確保萬無一失。

剩下的就是你的財務盈余，如果不是負數的話，銀行才會進一步考慮你的貸款申請。