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人口增長(zhǎng)潛力

一個(gè)地區(qū)/城市的人口規(guī)模將對(duì)該地房地產(chǎn)的發(fā)展起決定性作用，因?yàn)槿丝跀?shù)量才是維系房地產(chǎn)的剛性因素。風(fēng)景區(qū)可以吸引旅行者的大量到來(lái)；某些特殊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)可以在短期內(nèi)吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無(wú)法拴住穩(wěn)定長(zhǎng)期的居住者。珀斯因礦業(yè)而紅火，昆士蘭州則有風(fēng)光迤邐的黃金海岸。但在這些背后，我們要看到這樣的數(shù)據(jù)：昆士蘭州的首府布里斯班只有162萬(wàn)人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬(wàn)人口。再看墨爾本， 2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，它已擁有近400萬(wàn)多人口。不僅如此，根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局的可靠預(yù)測(cè)，到2056年，它的人口將會(huì)增長(zhǎng)到797萬(wàn)，到那時(shí)，它的人口總數(shù)將超過悉尼，這就是墨爾本相對(duì)于悉尼來(lái)說所存在的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。

此外，澳大利亞的某些城市，因其單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了其人口規(guī)模很大程度上受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。比如，如果礦業(yè)出口受到國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而波動(dòng)，那珀斯的房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)受影響。反之，墨爾本這樣的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡的城市絕對(duì)不會(huì)因?yàn)閭�(gè)別產(chǎn)業(yè)調(diào)整而影響到人口規(guī)模，它相對(duì)更能任憑風(fēng)吹雨打，我自巋然不動(dòng)。

區(qū)域開發(fā)潛力

房地產(chǎn)發(fā)展固然需要一定的人口規(guī)模，但是過于成熟的地區(qū)，由于包括土地在內(nèi)的各種資源日漸稀缺，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼，雖然在很多方面都具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但由于它的人口規(guī)模相對(duì)于它可開發(fā)的地區(qū)而言，已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。而要對(duì)老區(qū)進(jìn)行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國(guó)情和法律制約下，成本太高，所以沒有執(zhí)行的可能性。因此，悉尼的開發(fā)潛力已經(jīng)非常有限了。

反之墨爾本雖然東、南、北三個(gè)方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區(qū)這一大片剛剛開始開發(fā)的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個(gè)城市發(fā)展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區(qū)還具備了以下這些優(yōu)勢(shì)條件，決定了它的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

土地資源豐富，房?jī)r(jià)為東南區(qū)一半，升值空間大；

距離CBD最近，距離菲利普灣距離近，位于墨爾本國(guó)內(nèi)和國(guó)際機(jī)場(chǎng)的中間；

新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點(diǎn)；

墨爾本2030計(jì)劃規(guī)劃中的人口增長(zhǎng)衛(wèi)星城；

政府重點(diǎn)投資發(fā)展的地區(qū)。

教育出口潛力

留學(xué)生的存在，也是構(gòu)成房地產(chǎn)投資回報(bào)的一個(gè)重要組成，因此，某一地區(qū)的教育出口潛力，也對(duì)房地產(chǎn)的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產(chǎn)業(yè)，目前它吸引了40萬(wàn)留學(xué)生，這其中還有13萬(wàn)中國(guó)學(xué)生。而且澳大利亞政府還將繼續(xù)推進(jìn)這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

價(jià)格增長(zhǎng)潛力

澳大利亞房產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)，還在于價(jià)格增長(zhǎng)的規(guī)律性。從過去50年的房地產(chǎn)價(jià)格平均增長(zhǎng)數(shù)據(jù)看(1960年代澳洲房?jī)r(jià)均價(jià)為8千澳元，2010年澳洲房?jī)r(jià)均價(jià)為56萬(wàn)澳元)，基本上穩(wěn)定保持在7至8年價(jià)格翻一番的水平。在可預(yù)見的將來(lái)它仍將保持這種趨勢(shì)。因此，這一增長(zhǎng)規(guī)律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構(gòu)成了買房時(shí)必須要考慮的“長(zhǎng)期增值優(yōu)勢(shì)”。