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對(duì)于海外購(gòu)房者，在澳大利亞只能購(gòu)買(mǎi)期房或者新房，而不能購(gòu)買(mǎi)二手房。然而在國(guó)內(nèi)，爛尾樓的新聞時(shí)有發(fā)生。那么，在澳洲買(mǎi)期房時(shí)，會(huì)不會(huì)也有可能遇到爛尾樓呢？

 

 

 

 

 

答案是否定的。正是由于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟體系以及完備的法律制度，使其受到包括中國(guó)在內(nèi)的全世界購(gòu)房者的青睞。在澳洲，基本不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，像中國(guó)那樣樓建了一半而“爛尾”的情況更是聞所未聞。

 

 

 

開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

 

雖然澳洲不會(huì)有像中國(guó)那樣的爛尾樓，但大家在買(mǎi)期房時(shí)，還是需要特別詢(xún)問(wèn)一下項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)是不是已經(jīng)獲批了。

 

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之前，首先必須要向當(dāng)?shù)卣�府提交一份詳�?xì)的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)(Development Application，簡(jiǎn)稱(chēng)DA)，里面會(huì)包含項(xiàng)目方方面面的內(nèi)容，比如戶型，樓可以蓋多少層，外觀，地綠面積，項(xiàng)目?jī)?nèi)的設(shè)施規(guī)劃……

 

 

開(kāi)發(fā)商只有在DA獲得批準(zhǔn)之后，才能真正的開(kāi)工建設(shè)。然而，澳洲很多州的法律并沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須在DA獲批之后才能開(kāi)始銷(xiāo)售。

 

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般都要求項(xiàng)目的銷(xiāo)售量達(dá)到一定比例之后，才會(huì)真正批貸款給開(kāi)發(fā)商。于是有些開(kāi)發(fā)商為了盡快獲得銀行的貸款，會(huì)采取一邊銷(xiāo)售一邊等待DA的策略。

 

 

但是，作為購(gòu)房者，如果在項(xiàng)目的DA還沒(méi)有批準(zhǔn)之前就購(gòu)買(mǎi)了，那么在接下來(lái)，一旦政府最后沒(méi)有批準(zhǔn)項(xiàng)目的DA，或者項(xiàng)目的DA進(jìn)行了較大的改動(dòng)，這都會(huì)對(duì)已經(jīng)下了定金的購(gòu)房者產(chǎn)生影響。

 

在DA還沒(méi)有批準(zhǔn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在購(gòu)房合同上標(biāo)明“Subject to DA”。購(gòu)房者簽了這樣的合同后，如果DA最后沒(méi)有獲得批準(zhǔn)，購(gòu)房者可以終止合同，定金也可以全部退回。

 

如果DA進(jìn)行了很大改動(dòng)，并且具體影響到了購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的戶型，那么購(gòu)房者這時(shí)可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，或者也可以終止合同，退還所有定金。

 

 

 

日落條款

 

此外，在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)期房的合同當(dāng)中，都會(huì)有一項(xiàng)條款叫Sunset Clause，即日落條款。

 

在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)期房，合同中一般沒(méi)有具體交房時(shí)間，但合同會(huì)寫(xiě)明一個(gè)最晚交房時(shí)間(sunset date)，在超過(guò)了該最晚交房時(shí)間之后還沒(méi)有能交房的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以終止購(gòu)房合同。

 

有了此項(xiàng)條款，若開(kāi)發(fā)商因資金、建筑進(jìn)程等原因無(wú)法在最晚交房時(shí)間交房，買(mǎi)家可以拿回已經(jīng)支付的首付款，來(lái)避免無(wú)限期等待交房的情況發(fā)生。

 

 

雖然購(gòu)房者能拿回所有首付款，然而，在項(xiàng)目建設(shè)的期間，房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)大幅上漲了，相同的價(jià)格已經(jīng)不可能在市場(chǎng)上買(mǎi)到相類(lèi)似的房子了。如果這時(shí)根據(jù)日落條款終止合同，真正受損的還是購(gòu)房者，而開(kāi)發(fā)商則可以把房子以更高的價(jià)格重新投入市場(chǎng)銷(xiāo)售。

 

為了避免這樣的情況發(fā)生， 新州相關(guān)政府部門(mén)為保證買(mǎi)方的合法權(quán)益，在2015年11月頒布了新的法令，對(duì)于賣(mài)方想要根據(jù)日落條款的規(guī)定來(lái)終止合同的行為，提出了新的要求：

 

▶ 賣(mài)方如果想要終止合同的話，必須給到買(mǎi)方至少提前28天的書(shū)面通知；

▶ 上述通知必須列明賣(mài)方想要終止合同的行為以及理由。

 

 

終止合同需征得買(mǎi)方同意，如果買(mǎi)方不同意或未明確回復(fù)，賣(mài)方必須獲得澳洲高等法院的法庭命令，才能夠繼續(xù)終止合同的行為。

 

澳洲高等法院在考慮賣(mài)方希望終止合同的訴求時(shí)，會(huì)考慮包括但不僅局限于下列的因素：

 

▶合同本身的條款和約定；

▶賣(mài)方終止合同的行為是否合理；

▶賣(mài)方未能按時(shí)交房或延遲交房的原因；

▶所售房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是否已經(jīng)上漲；

▶終止合同對(duì)于買(mǎi)方的影響；

▶其他法庭認(rèn)為相關(guān)的事宜；

 

從新法令的細(xì)則可以看出，賣(mài)方不得單方面利用日落條款解除合同，賣(mài)方若想解除合同需要證明其延遲交房是出于自身不可抗力的因素而導(dǎo)致的。

 

無(wú)論是嚴(yán)格的貸款批準(zhǔn)流程還是日落條款，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)成熟的法律機(jī)制保證了爛尾樓不會(huì)出現(xiàn)。日落條款新法令更是規(guī)范了開(kāi)發(fā)商解約的行為，對(duì)于期房的購(gòu)房者也提供了更多一重的法律保障。

 

 

 

對(duì)于海外購(gòu)房者，在澳大利亞只能購(gòu)買(mǎi)期房或者新房，而不能購(gòu)買(mǎi)二手房。然而在國(guó)內(nèi)，爛尾樓的新聞時(shí)有發(fā)生。那么，在澳洲買(mǎi)期房時(shí)，會(huì)不會(huì)也有可能遇到爛尾樓呢？

 

 

 

 

 

答案是否定的。正是由于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟體系以及完備的法律制度，使其受到包括中國(guó)在內(nèi)的全世界購(gòu)房者的青睞。在澳洲，基本不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，像中國(guó)那樣樓建了一半而“爛尾”的情況更是聞所未聞。

 

 

 

開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

 

雖然澳洲不會(huì)有像中國(guó)那樣的爛尾樓，但大家在買(mǎi)期房時(shí)，還是需要特別詢(xún)問(wèn)一下項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)是不是已經(jīng)獲批了。

 

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之前，首先必須要向當(dāng)?shù)卣�府提交一份詳�?xì)的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)(Development Application，簡(jiǎn)稱(chēng)DA)，里面會(huì)包含項(xiàng)目方方面面的內(nèi)容，比如戶型，樓可以蓋多少層，外觀，地綠面積，項(xiàng)目?jī)?nèi)的設(shè)施規(guī)劃……

 

 

開(kāi)發(fā)商只有在DA獲得批準(zhǔn)之后，才能真正的開(kāi)工建設(shè)。然而，澳洲很多州的法律并沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須在DA獲批之后才能開(kāi)始銷(xiāo)售。

 

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般都要求項(xiàng)目的銷(xiāo)售量達(dá)到一定比例之后，才會(huì)真正批貸款給開(kāi)發(fā)商。于是有些開(kāi)發(fā)商為了盡快獲得銀行的貸款，會(huì)采取一邊銷(xiāo)售一邊等待DA的策略。

 

 

但是，作為購(gòu)房者，如果在項(xiàng)目的DA還沒(méi)有批準(zhǔn)之前就購(gòu)買(mǎi)了，那么在接下來(lái)，一旦政府最后沒(méi)有批準(zhǔn)項(xiàng)目的DA，或者項(xiàng)目的DA進(jìn)行了較大的改動(dòng)，這都會(huì)對(duì)已經(jīng)下了定金的購(gòu)房者產(chǎn)生影響。

 

在DA還沒(méi)有批準(zhǔn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在購(gòu)房合同上標(biāo)明“Subject to DA”。購(gòu)房者簽了這樣的合同后，如果DA最后沒(méi)有獲得批準(zhǔn)，購(gòu)房者可以終止合同，定金也可以全部退回。

 

如果DA進(jìn)行了很大改動(dòng)，并且具體影響到了購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的戶型，那么購(gòu)房者這時(shí)可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，或者也可以終止合同，退還所有定金。

 

 

 

日落條款

 

此外，在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)期房的合同當(dāng)中，都會(huì)有一項(xiàng)條款叫Sunset Clause，即日落條款。

 

在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)期房，合同中一般沒(méi)有具體交房時(shí)間，但合同會(huì)寫(xiě)明一個(gè)最晚交房時(shí)間(sunset date)，在超過(guò)了該最晚交房時(shí)間之后還沒(méi)有能交房的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以終止購(gòu)房合同。

 

有了此項(xiàng)條款，若開(kāi)發(fā)商因資金、建筑進(jìn)程等原因無(wú)法在最晚交房時(shí)間交房，買(mǎi)家可以拿回已經(jīng)支付的首付款，來(lái)避免無(wú)限期等待交房的情況發(fā)生。

 

 

雖然購(gòu)房者能拿回所有首付款，然而，在項(xiàng)目建設(shè)的期間，房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)大幅上漲了，相同的價(jià)格已經(jīng)不可能在市場(chǎng)上買(mǎi)到相類(lèi)似的房子了。如果這時(shí)根據(jù)日落條款終止合同，真正受損的還是購(gòu)房者，而開(kāi)發(fā)商則可以把房子以更高的價(jià)格重新投入市場(chǎng)銷(xiāo)售。

 

為了避免這樣的情況發(fā)生， 新州相關(guān)政府部門(mén)為保證買(mǎi)方的合法權(quán)益，在2015年11月頒布了新的法令，對(duì)于賣(mài)方想要根據(jù)日落條款的規(guī)定來(lái)終止合同的行為，提出了新的要求：

 

▶ 賣(mài)方如果想要終止合同的話，必須給到買(mǎi)方至少提前28天的書(shū)面通知；

▶ 上述通知必須列明賣(mài)方想要終止合同的行為以及理由。

 

 

終止合同需征得買(mǎi)方同意，如果買(mǎi)方不同意或未明確回復(fù)，賣(mài)方必須獲得澳洲高等法院的法庭命令，才能夠繼續(xù)終止合同的行為。

 

澳洲高等法院在考慮賣(mài)方希望終止合同的訴求時(shí)，會(huì)考慮包括但不僅局限于下列的因素：

 

▶合同本身的條款和約定；

▶賣(mài)方終止合同的行為是否合理；

▶賣(mài)方未能按時(shí)交房或延遲交房的原因；

▶所售房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是否已經(jīng)上漲；

▶終止合同對(duì)于買(mǎi)方的影響；

▶其他法庭認(rèn)為相關(guān)的事宜；

 

從新法令的細(xì)則可以看出，賣(mài)方不得單方面利用日落條款解除合同，賣(mài)方若想解除合同需要證明其延遲交房是出于自身不可抗力的因素而導(dǎo)致的。

 

無(wú)論是嚴(yán)格的貸款批準(zhǔn)流程還是日落條款，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)成熟的法律機(jī)制保證了爛尾樓不會(huì)出現(xiàn)。日落條款新法令更是規(guī)范了開(kāi)發(fā)商解約的行為，對(duì)于期房的購(gòu)房者也提供了更多一重的法律保障。