在澳大利亞房產(chǎn)投資中怎么獲利【干貨篇】
來(lái)源：澳洲購(gòu)房網(wǎng)作者：澳洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2018/1/22
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在過(guò)去的時(shí)間里，我多次介紹了澳大利亞的房地產(chǎn)的基本情況。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，在澳大利亞房產(chǎn)投資如果方式得當(dāng)，獲利水平是非常高，尤其是通過(guò)房產(chǎn)進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)，其投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)在中國(guó)房產(chǎn)的投資回報(bào)水平。這也就是為什么即便在當(dāng)前狀態(tài)下，澳洲政府嚴(yán)格收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但仍然每年有大量的個(gè)人和企業(yè)資本投資這個(gè)市場(chǎng)的根本原因。
ONE
主要的資本增長(zhǎng)水平
投資房地產(chǎn)主要的獲利來(lái)源是房地產(chǎn)交易過(guò)程中的資本投資回報(bào)-----也就是地產(chǎn)增值帶來(lái)的回報(bào)水平。
從上述表格中顯示，在過(guò)去20年里，澳大利亞主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格基本上總體保持一個(gè)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，甚至從90年代的每7年左右翻番，到2010年代的每3-5年翻番的水平。雖然有極個(gè)別的年度出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但是在下跌之后的反彈力度都是非常大。這得益于整個(gè)澳大利亞市場(chǎng)的開(kāi)放和生機(jī)勃勃的移民政策帶來(lái)的好處。
其中，悉尼、墨爾本作為澳大利亞最重要的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出暴漲的態(tài)勢(shì)。在2015-2017年的3年里，悉尼和墨爾本在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)過(guò)程中，排到了全球前十位，前三位的水平。
這形成了重要的一種周期循環(huán)。任何一次房地產(chǎn)的調(diào)整和下跌周期，恰恰就是入市的好機(jī)會(huì)。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)的空置率和出租水平?jīng)Q定了澳洲的房?jī)r(jià)的整體狀態(tài)。
恰恰從這兩個(gè)指標(biāo)，我們可以判斷，悉尼，墨爾本，新興的布里斯班等這些城市的未來(lái)，都會(huì)成為持續(xù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，因?yàn)榇罅康囊泼�，尤其是墨爾本，不僅來(lái)自國(guó)外的新移民，甚至包括來(lái)自悉尼的新居民都成為房屋緊俏，租金穩(wěn)定，空置率低的重要原因。
因此，資本市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，是澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的最重要的保障。
TWO
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)
利用房地產(chǎn)進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)，主要就是出租，主要有3種出租方式。
▶開(kāi)發(fā)商承諾包租
很多國(guó)外開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，會(huì)承諾包租服務(wù)。回報(bào)率一般在5%左右。
▶委托租賃公司(房產(chǎn)管理公司)
如果開(kāi)發(fā)商不承諾包租，業(yè)主可以委托澳洲專(zhuān)業(yè)的租賃公司。別墅回報(bào)率一般在4%。
▶業(yè)主自行出租
業(yè)主可能會(huì)有朋友、親戚想要租房，或是自己尋找到一位合適的房客。租金回報(bào)一般在6%左右，但必須人在澳洲親自打理。
如今，民宿成為一種重要的自行出租的形式。甚至在著名的民宿出租網(wǎng)站：AIRBNB的統(tǒng)計(jì)下，澳洲市場(chǎng)是這個(gè)民宿出租平臺(tái)上最大的出租市場(chǎng)。
前段時(shí)間甚至還有爭(zhēng)論關(guān)于澳大利亞短租市場(chǎng)是否違法的問(wèn)題。如今當(dāng)這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)非常明確是合法以后，短租市場(chǎng)就已經(jīng)呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。
正常情況下，長(zhǎng)租的回報(bào)率是4.5%---4.8%左右的水平。但是，通過(guò)短期出租，業(yè)主的租金回報(bào)可達(dá)到6%-8%的水平。而租客通過(guò)短租的方式往往比在傳統(tǒng)的賓館里面可以更快的了解到這個(gè)城市，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)城市的了解。
實(shí)際上，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，由于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的借貸規(guī)則，在支付首付的情況下就可以長(zhǎng)期支付利息為代價(jià)擁有物業(yè)，從而伴隨著物業(yè)資本價(jià)格的增長(zhǎng)以及租金的出租水平，相對(duì)于首付的價(jià)格來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的回報(bào)甚至高達(dá)15%左右。
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