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那么投資澳大利亞房地產(chǎn)的風(fēng)險是什么？到底有什么風(fēng)險？事實上，澳大利亞和澳大利亞銀行的房地產(chǎn)投資是一個伙伴關(guān)系。銀行出資80％，我們自己只有20％。但與一般業(yè)務(wù)不同的是，銀行不參與股權(quán)，也不參與分紅。它只要我們支付他的利息，并給我們25年的時間慢慢地付清。投資者的利潤是給我們的，利息由三方承擔(dān)：租戶出頭，稅務(wù)局出局，我們的投資者只有一個小頭。只要物業(yè)的增值部分沒有出售，稅務(wù)局就無法獲得增值稅。房屋升值部分可以在重估后增加對銀行的貸款金額。澳大利亞房地產(chǎn)有另外的百年增值歷史。銀行是非常保守的金融機構(gòu)。它愿意給我們80％的投資，表明他們認為房地產(chǎn)投資風(fēng)險很小。

根據(jù)我多年的觀察，房地產(chǎn)投資存在五大風(fēng)險：

1）LVR貸款與風(fēng)險比率的風(fēng)險：大多數(shù)在澳大利亞投資的人都會借貸給銀行。普通銀行可以貸款80％，一些房地產(chǎn)和職業(yè)（如醫(yī)生，律師等）可以借到90％。但隨著房地產(chǎn)市場和供需的變化，有時銀行可能會降低貸款比率LVR。在服務(wù)式公寓，學(xué)生公寓等房型中，貸款比例稍低，有時只占銀行貸款的70％甚至60％。只要有多余的錢，只要房子好，如果銀行l(wèi)LVR倒可能不是壞事。如果借錢少，可以少做一點，因為畢竟你應(yīng)該還清銀行貸款。

2）估值風(fēng)險：有時在澳大利亞不同的城市，根據(jù)銀行對房地產(chǎn)市場的定位和質(zhì)量的看法，估值有時會低于合同價格，并根據(jù)估價師對房地產(chǎn)市場的態(tài)度樂觀還是悲觀）。如果投資者沒有另外的房子作為抵押貸款，要使用現(xiàn)金交易，那么估價就會遇到一個稍低的價格，我們必須投入更多的錢。只要房子位置好，質(zhì)量好，收購價格合理，即使銀行的估值稍低，也不要慌張，不要擔(dān)心。如果按照商品房估價的租金收益率有一個固定的估值公式，住宅房地產(chǎn)估價基本上只反映了估價師的個人意見，并不意味著市場價格。只要豐富的交易，較少的借款可能不是一件壞事。澳大利亞五大首都有不同的生命周期。一般在新興城市（如當(dāng)前的悉尼），銀行估值可能與購買價格相同或甚至更高。估值有時與低迷的城市中的競標價格相同或稍低，或者價格下跌。事實上，悉尼一些地區(qū)由于房市過熱，價格過高，出現(xiàn)了一些估值偏低的情況。如何控制這個風(fēng)險？首先，不要驚慌，不要抱怨。投資現(xiàn)金留下一些空間。只要地段好，房地產(chǎn)好，其長期升值潛力還是很大的。

3）空租的風(fēng)險：澳大利亞住宅房地產(chǎn)的平均空置率約為3％。只要位置好，房子可以快速出租。有時候新房地產(chǎn)因租房同時上市需要幾個星期后又一次租房，都是住的，在同一時間房子上市的時候只有一兩套，租的時候方便，再加上一個租戶搬家前至少提前三周通知。房屋長期租賃和高租金最高保證是房屋本身的位置和設(shè)計，而不是短期的租賃保證。如果你不相信房子可以出租，怎么有信心吃幾年甚至幾十年的房租呢？

4）個人現(xiàn)金流風(fēng)險：由于房地產(chǎn)投資是長期投資，個人情況可能會發(fā)生較長時間的變化，生意是好還是壞，有時候工薪階層會失業(yè)。但是不要沒有它就投資。在澳大利亞，只要你愿意工作，即使你暫時失業(yè)，也不難找到另一份工作。當(dāng)一個人有理由要求（如提高投資性住房）時，找一份工作比較容易。

5）信心風(fēng)險：這可能是前五大風(fēng)險中最大的風(fēng)險。風(fēng)險控制不好，投資者可能會輸。這個風(fēng)險很大程度上受前四個風(fēng)險的影響。當(dāng)房價不漲時，當(dāng)貸款，估值和租金遇到一些挑戰(zhàn)時，投資者可能會失去信心。