在澳大利亞購買任何住宅房屋之前，臨時居民通常需要申請并接受外商投資審批。本文指導說明了評估申請時將考慮的因素，并概述了通常適用于批準的條件。
誰是臨時居民？
臨時居民是個人：
持有臨時簽證，允許他們在澳大利亞逗留超過12個月（不管簽證持續(xù)多久）; 要么居住在澳大利亞，已經(jīng)提交了一份永久性簽證申請，并持有一張允許他們留在澳大利亞的橋梁簽證，直到該申請完成為止。
實例1
英格麗德?lián)碛惺炀毜墓と撕炞C，允許她在澳大利亞逗留三年。即使Ingrid已經(jīng)在澳大利亞已經(jīng)有兩年多的時間，并且還有不到12個月的簽證，她仍被認為是臨時居民。
實例2
亨利持有學生簽證，允許他在澳大利亞逗留九個月。亨利被認為是外國非居民，而不是臨時居民。
財產(chǎn)類型考慮的因素
成立住宅
一個既定的住宅是住宅用地，不是一個新的住宅。
酒店，汽車旅館和商隊公園等商業(yè)住宅樓宇不包括在既定住宅的定義中。不同的規(guī)定適用于收購老年護理設施，退休村莊和某些學生宿舍。
有效簽證的臨時居民通常只能在澳大利亞境內(nèi)只能購買一個住在澳大利亞的居住住所，但須符合以下條件：
使用該物業(yè)作為澳大利亞的主要居住地;
不要出租房屋的任何部分，包括確定房屋空置; 和在不再是主要居住地的三個月內(nèi)出售該物業(yè)。
臨時居民不得作為投資物業(yè)，出租或作為度假屋購買固定住宅。
臨時居民在購買重建住宅前，需要申請并獲得批準（見下文）。
實例3
菲利普是一名臨時居民，并且想在澳大利亞購買一個既定的住宅居住地。他申請批準購買已建立的住宅并支付相關費用。批準臨時居民購買成立住宅時，按照正常條件進行購買。
兩年后，菲利普離開澳大利亞回國。為了符合他批準的條件，菲利普在離開澳大利亞后三個月內(nèi)出售住宅。
新住宅
臨時居民通常會被允許在澳大利亞購買新的住房，不受任何條件的約束。臨時居民除了一個已建立的住宅（用作主要居住地）外，還可以購買新的住宅。臨時居民可以購買的新住宅數(shù)量沒有限制，但在每次收購之前通常需要批準。
一個新的住宅是一個住宅，一直是或正在建造的住宅用地，以前沒有作為住宅出售，也有：
以前沒有被占領 要么
如果住房是發(fā)展的一部分（50個或更多的住宅），并由該發(fā)展的開發(fā)商出售，以前沒有占用超過12個月。
實例4
凱特是臨時居民，以前已經(jīng)批準購買了一個既定的住宅，她現(xiàn)在想購買一個新的住宅用于投資的公寓，所以她申請批準并支付相關費用。她被批準繼續(xù)購買，批準不受任何條件的約束。
新住宅不包括經(jīng)翻新或翻新的已建成住宅房地產(chǎn)。
為建立澳大利亞外商投資框架而建造的單一住宅一般不會被視為新的住宅。
實例5
布魯斯決定拆除現(xiàn)有住宅，并建造一座單一的住宅。替補住宅建成后，布魯斯決定出售房屋。布魯斯沒有占用住房或租用它。
在這種情況下，重建住宅并不代表澳大利亞房屋供應的真正增長。為確保物業(yè)的出售符合國家利益，根據(jù)澳大利亞的外國投資框架，住宅將被視為已建立的住宅，而不是新的住宅。
豁免在開發(fā)中購買新的住宅
開發(fā)商可以持有新的（或接近新的）住房豁免證書，允許他們在證書中指定的開發(fā)中向外國人出售新的（或近新的）住宅。如果開發(fā)商擁有此證書，臨時居民可能不需要單獨批準。臨時居民應要求開發(fā)商提供他們打算購買的發(fā)展的豁免證明副本。如果豁免證書涵蓋了他們的預期購買，他們不需要尋求單獨的外國投資批準。
空地;閑置地
通常允許臨時居民購買住宅住宅開發(fā)空置土地，但須符合以下條件：
發(fā)展從批準之日起四年內(nèi)完成; 和住房完工證明書在收到后30天內(nèi)提交。這可能包括最終入住或建造者的完工證書。
在特殊情況下，在規(guī)定的四年內(nèi)不能完成發(fā)展，臨時居民可以申請變更條件（變更申請必須至少在期限結(jié)束前兩個月）。此費用將適用。將根據(jù)具體情況考慮變化。
以前在土地上建有住房的空置土地通常不會被視為空置，是為了澳大利亞的外國投資框架。因此，外國人通常不會有資格購買以前建有住房的空置土地（除非他們建議在增加住房面積的土地上建造多個住宅）。
建立重建住宅
如果重建真的增加了住房，臨時居民通常會被允許在澳大利亞購買一個建立的重建住宅。這些提案通常被批準，條件是：
現(xiàn)有住房不得在拆遷和重建前出租;
現(xiàn)有住宅拆遷，新房建設在批準之日起四年內(nèi)完成; 和
住房完工證明書在申請人收到后30天內(nèi)提交。這可能包括最終入住或建造者的完工證書。
臨時居民一般不會被批準購買一個既定的住宅，重建為一個新的住宅。
既定住宅和其他住宅用地的豁免證明
作為臨時居民的外國人也可以申請成立的住房豁免證明，允許他們在規(guī)定的國家或地區(qū)內(nèi)購買一個未指定的規(guī)定的住宅，以作為其主要居住地點。
包括臨時居民在內(nèi)的外國人也可以申請住宅用地（不包括固定住宅）的豁免證明，允許他們購買一個未指定的房屋（除了既定的住宅），包括新的（和近新的）住房和空置的商業(yè)用地。
該證明書是指外國人不必對其感興趣的每個財產(chǎn)進行個人批準，只能在申請證書時支付一筆費用。如果該人申請兩張證書，但只能根據(jù)兩張證書進行一次收購，則兩張證書所支付的最高費用的單一費用將適用。住宅用地可以任何方式購買（如拍賣，投票，私人報價，利益表達或招標）。在給予豁免證書之前，不能簽訂任何協(xié)議（甚至有條件的協(xié)議）。
所有的豁免證明通常都適用于普通批準的相同條件，并要求外國人報告任何購買的產(chǎn)品。
費用
批準購買住宅房地產(chǎn)的申請將不會被考慮，直到相關的申請費用全額支付。
處罰
嚴格的處罰（包括民事和刑事處罰和處罰指令）可能會因違反澳大利亞的外國投資規(guī)則而受理。
不遵守澳大利亞外國投資框架的情況也可以提請執(zhí)法機構和其他英聯(lián)邦部門注意，例如移民和邊境保護部。
如何申請
如果您想申請外商投資批準：
一個新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免證明
住宅用地的豁免證明（住宅除外）
請使用澳大利亞稅務局的外國投資申請表。
在批準后，外國人應注意確保提供正確的細節(jié)和所有必要的信息作為其應用的一部分，因為更改詳細信息（如姓名或財產(chǎn)地址）可能要求外國人尋求新的批準，并且需另行收費。
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